上?!白钆I委會”,再次面臨挑戰。


2023年初,上海中遠兩灣城小區業委會炒掉上海中遠物業管理發展有限公司(以下簡稱“中遠物業”),上海市普陀區人民法院一審判決,中遠物業向兩灣城返還4000萬元公共收益和結余。兩灣城業委會也因此被稱為“最牛業委會”,一度成為熱門話題。


但在2024年4月3日,案件迎來新轉折。民事裁定書顯示,上海市第二中級人民法院認為,一審判決認定基本事實不清,依照相關法律規定,裁定撤銷一審民事判決,案件發回上海市普陀區人民法院重審。


兩灣城業委會審計組組長賀明對記者表示,一審判決時隔一年,案子并沒有進展,4000萬元返還金沒收到,反而發回重審,業主們都感到很“錯愕”。


在過去幾年,“向物業追回4000萬”,中遠兩灣城被視為業主維權的典范。業委會主任韓德友從2019年年底上任開始,見證了中遠兩灣城罷免第二屆業委會、選聘新物業公司,小區的管理和維護走上正軌,業主的維權從無序到有序。又經歷了小區開放河邊步道、三大工程改造,把兩灣城從老舊小區的邊緣掙脫出來。


目前,兩灣城業委會正在和律師團隊準備應對上海市普陀區人民法院的再審判決。


作為擁有1.1萬戶、5萬常住人口的超大社區,中遠兩灣城延宕數年的風波,已經超出普通的業主與物業糾紛的范疇,在其背后,是一個關于社區治理的鮮活樣本。


2020年10月,第一次業主大會后,業委會委員和志愿者等工作人員對業主的投票進行計票。受訪者供圖


超大社區的不同聲音


案子又回到原點。


2024年4月3日,上海市第二中級人民法院民事裁定書顯示,上海中遠物業管理發展有限公司因與被上訴人上海市普陀區中遠兩灣城小區第三屆業主委員會物業服務合同糾紛一案,不服上海市普陀區人民法院(2021)滬0107民初6549號民事判決,向本院提起上訴。


裁定書顯示,一審判決認定基本事實不清。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第三項規定,裁定撤銷上海市普陀區人民法院(2021)滬0107民初6549號民事判決;本案發回上海市普陀區人民法院重審。


在此前的一個月,2024年3月,正值兩灣城業委會第三屆的換屆。66歲的韓德友已經在業委會工作了4年,他感到疲憊。不久前他剛做了腎結石手術,身上還插著管子,但沒時間靜養,業委會的很多工作等著他處理。


小區的日常維修,電梯、水泵、外墻等方方面面都需要業委會的參與和監督。更何況,這還是超大體量的小區。


中遠兩灣城小區坐落在蘇州河畔,曾是上海中心城區最大棚戶區,在1998年“兩灣一宅”舊區改造中,被命名為“中遠兩灣城”。小區1999年正式開工,2006年全面竣工。占地面積50多萬平方米,有96棟、30多層高的聯排樓棟,住著1.1萬戶居民,總人口近5萬。


在韓德友看來,業委會只有“無限的義務”,小區的人力、資金沒有業主的決議都無權調配?!白龅煤檬菓摰?,做不好大家都罵你?!?/p>


2019年12月,兩灣城“最牛業委會”—— 兩灣城第三屆業委會在民主選舉中誕生。委員共15人,大多數是已經退休的、有閑散時間的人。在這一次選舉中,韓德友任業委會主任,賀明任審計組組長。


兩人都感覺到,兩灣城有近五萬人口的超大體量,業委會的工作比他們想象的艱難很多。業委會對小區事項沒有決定權,遇到重大事項都需要籌備業主大會,進行民主表決。


每次開業主大會需要三分之二的業主參與投票表決,第一次業主大會從籌備到召開用了近10個月的時間。光是志愿者就組織了500人。


為了征集更多業主的投票,鼓勵大家參與,志愿者們利用周一到周五的下班時間和周六日抱著選票箱子上門動員,有的業主當場投票。如果業主還需要考慮,就可以到固定的投票點去投票,4個居委會都設有投票點。


但在中遠物業看來,“過分的鼓動和敲門宣傳,干擾業主正常生活的行為,反映出某些人的心虛?!?020年9月,“中遠物業兩灣城”發文稱,小區在某些人推動下,宣傳造勢要“選聘”小區物業服務企業,“更有甚者在業主群里造謠抹黑現有物業公司,以達到他們已在外聯系的物業公司接管小區,謀取個人私利的目的?!?/p>


內外全是壓力。在此之前,韓德友了解過全國很多小區的業委會情況,有的主任兩三個月就辭職,兩灣城第二屆業委會主任像走馬燈一樣換了五個。


中遠兩灣城小區的景色。受訪者供圖


業委會扳倒小區20年物業


兩灣城是上海內環最大的小區,堪比一個小型縣城,它一度被稱為上海最魔幻、最多人群租的小區。便利店、餐廳、游泳池、網球場應有盡有,需要4個居委會共同管理。


業主周廣發2006年搬入兩灣城。他回憶,當時看中了小區的綠化環境,交通也便利,地鐵就在小區旁。


中遠物業是“中遠兩灣城”小區完成開發建設后的前期物業,自2001年9月1日起為小區提供服務。物業費1.75元/㎡/月。企查查顯示,上海中遠物業管理發展有限公司成立于2000年6月,有6家分支機構,其中三家已經注銷。中遠兩灣城的物業公司是兩灣分公司,還在存續中。


賀明2007年搬來中遠兩灣城,因為退休前在工作單位有領導經驗,他參加競選并成為第一屆業委會主任。


賀明說,2008年1月,第一屆業委會對2001年1月至2007年5月的公共收益情況和2005年物業管理費中按實結算部分做了一次審計。審計結果顯示,中遠物業有不當列支的情況,當年按實結算部分有72萬元的結余。當時小區四期還在建設中。隨著四期入住率增加,公共區域的水電支出相對穩定,物業費結余只會更多,但往后每年的結余卻越來越少。


曾擔任第一屆業委會主任的賀明回憶說,2009年10月業委會決定對小區2001年1月至2009年9月期間(除2005年度)的按實結算部分的情況和維修資金使用情況,2007年6月至2009年9月期間的公共收益情況進行審計。


當時中遠物業同意配合審計后,業委會聘請了會計事務所。審計團隊經過一個半月調出財務憑證,要求物業為憑證蓋章,以便將憑證帶回律所做進一步審計分析時,物業卻拒絕加蓋公章,致使這次審計沒能完成。


2017年左右,業主維權聲音越來越大。


隨著小區年歲漸長,基礎設施老化,業主與物業的糾紛進入高發期。周廣發和韓德友回憶,小區原先的道路是由一塊塊磚拼起來的,經過十幾年的踩踏,路面早已破爛。小區的灌溉設施癱瘓,綠化養護沒人做。晚上小區越來越昏暗,業主摔倒的情況時有發生。大家常在樓棟業主微信群討論小區問題。韓德友發過幾次言,被注意到,大家推薦他參與小區管理。


韓德友說,作為業委會,對物業服務、維修資金的使用、小區環境每況愈下的情況都應該負有監管責任。但是當時任職的第二屆業委會并沒有承擔起應有的職責。據一審判決書,任期為2014年至2017年的第二屆業委會的負責人與中遠物業負責人之間存在親屬關系,業主對該屆業委會缺乏認同。


業主們召開臨時業主大會,罷免了第二屆業委會。


2018年12月,“中遠物業兩灣城”官方微信公眾號發文稱,部分業主對中遠物業兩灣分公司的物業管理工作存在較大的意見,其認為主要原因有彼此溝通不暢造成業主誤會。此外,運營成本成倍增長?!霸谖飿I費沒有增加一分錢的基礎上,給物業管理帶來極大的經營壓力?!?/p>


并解釋,關于小區道路明顯坑洼不平,是因為小區道路的翻新屬于公共區域設施的更新,按規定,相關經費必須從小區維修基金中列支。2016年,物業公司就曾向小區第二屆業委會提交了“關于小區道路適度翻新維修”的報告和方案。當時,因涉及的翻新費用較大,業委會成員意見無法達成統一,遂導致小區道路翻新整修工程擱置至今未能實施。


業主們很疑惑,兩灣城有那么多收費的停車位和廣告位,怎么會沒有錢?他們把問題擺到了物業公司和負責資金監管的業委會面前——錢去哪里了?


2019年12月,“最牛業委會”誕生后,在次年的10月,第一次業主大會上最終表決通過,公開招標聘用新物業,同時對歷年公共收益、物業費按實結算部分和維修資金使用做全面審計。


中遠物業表示,第三屆業委會罔顧小區歷年的審計實際,執意要推翻前面的所有審計,做全覆蓋審計,這有悖于常理,有違“臨時合同”的無理要求,中遠物業不予同意。


中遠兩灣城第三屆業委會組織的業主大會合影留念。受訪者供圖


4000萬的爭議


2021年3月,因中遠物業不配合審計,業委會將其告上法庭。


賀明提到,案子進入訴訟程序后,中遠物業先是同意配合審計,之后又不向審計單位提供相關憑證,致使司法審計不能進行。他們只能向法院申請多份調查令,從電力公司和城投水務公司,拿到歷年水電費數據。


賀明說,成熟小區每年公共區域的用電用水,包括綠化養護費用不會有太大波動,根據多年數據的對比,再參照現任物業公司所提供的相關水費、電費數據,再與中遠物業作為證據提交的各年度企業審計報告里有關數據對照,推算出了合法合理的中遠物業侵占業主的資金數額。


2014年前的電費數據是紙質化,需要員工手工翻查。由于兩灣城規模太大,僅公共區域就有數百個電表。為了減少電力部門的工作量,業委會決定從每隔五年的數據中抽查電費,最終用這種方式推算出了公共區域水電“按時結算”的實際支出數額,和物業應該返還的數額。比如,每個車位每月的電費實際不到10元,但中遠物業在“按時結算”部分多收費15元,這也是他們應當退還的部分。


另外根據地面停車管理費、電梯廣告費等公共設施租用收益按《物業服務臨時合同》規定,30%收益歸物業,70%收益歸業主。但是根據后期中遠物業提供給法院的審計數據來看,他們拿到收益后先扣除物業管理人員工資,然后再三七分,“等于侵占了屬于業主的資金,而且從審計報告可以看出,物業(侵占資金)越占越多。公共收益的部分,中遠物業應該退回業主們大概2000萬元?!辟R明說。


根據業委會聘請的第三方會計事務所調查,中遠物業的審計數據存在夸大的問題,還有很多數據中被加入了不應列進去的開支?!叭M來的錢都是占著業主的錢?!辟R明說。


為了算清停車費用,業委會向供應商調取車輛管理數據,但得知中遠物業在2020年12月發函要求供應商注銷賬號,刪掉了原本應該儲存在云端的數據。業委會以此作為停車數據滅失的證據,再以固定車位數量和單價推算出公共收益總額和物業應該返還的數額。


一審判決書顯示,原告業委會提到,在中遠物業為小區提供物業服務的近二十年期間,業主對其服務極度不滿。


根據業委會調取的八份審計報告、用電報告等證據,請求判令中遠物業按審計結果返還物業管理費、地下車庫管理費按時結算部分結余、小區公共收益中業主分成部分結余等,共計6200多萬元。


被告中遠物業辯稱,不能認同業委會發起的本次訴訟,認為該訴訟并未得到業主大會的合法授權。另外,中遠物業認為原告作為第三屆業委會,無權對前任各屆業委會任期內已完成的審計進行追溯。


一審法院審理表示,在無確鑿證據證實原被告就被告提供服務期間內任一階段的各項收支已完成結算或就結算金額曾達成一致的情形下,業委會發起訴請要求進行費用結算于法不悖,且費用結算的時間范圍可及于被告提供物業服務的全部期間。


法院提到,關于結算方式,除原告主張的、相當一部分數據建立在對其現有證據作推斷基礎上形成的各項費用計算方式之外,目前對費用結算的認定缺乏其他確鑿的依據與有效的手段。在此情形下,法院根據誠信公平與合理等價的民事活動原則,將案情與當事人提供的證據中合法合理的部分予以結合考量,再參照原告對各項費用的計算方式,認定被告應就物業服務費的按實結算與公共收益的分成向原告支付結余款并對應付款的金額予以酌定。


2023年1月31日,法院一審判決,中遠物業向兩灣城返還4000萬元公共收益和結余。韓德友說,如果4000萬元返還金到位,按戶分配計算,小區每戶都能分得3300多元。


但中遠物業對此判決,向上海市第二中級人民法院提起了上訴。二審法院于2023年4月4日立案后,依法組成合議庭進行了審理。上海市第二中級人民法院認為,一審判決認定基本事實不清。依照法律規定,裁定撤銷一審判決,案件發回上海市普陀區人民法院重審。


4月底,中遠兩灣城業主聯名簽字,表達對二審法院發回重審的不同意見。受訪者供圖


居民的“自救


面對重審結果,周廣發說,業主們紛紛表示不能接受。二審法院提到一審判決認定基本事實不清,“具體是哪些事實沒有明說?!庇浾叨啻温撓抵羞h物業,相關人員表示不接受采訪,“我們已經都是交給律師事務所(處理)的,有專門的人跟律師事務所對接,具體情況我們也不知道?!?/p>


管理一個超大社區,“最牛業委會”上任的這幾年也不乏爭議。


“蘇州河兩岸貫通工程”,業委會就收到了各種不同意見。2020年開始,上海政府開啟“蘇河貫通”市政工程,擬在蘇州河兩岸修筑步道,打造一處生態休閑空間。兩灣城小區就處在這一貫通路線上,需要兩灣城打開小區私閉空間,向社會公眾開放沿河空間。


韓德友說,業委會舉行了一場場的聽證會、宣傳會,讓大家了解改造設計方案,“要讓業主心里有底?!痹跁h上,業主們也提出了好多修改意見,比如步道要提高檔次,不能搞塑膠跑道,選材要用花崗巖。周邊的綠化品質要提高,采取軟隔離或者綠色隔離,不能有隔離欄。


但一些業主堅決反對開放,他們認為,開放后會有很多民工、外來流浪人員躺在休息椅上,小區的安全不能保證。周廣發回憶,當時很多業主不同意,尤其是房子就在河邊的業主。


最終在業主大會上,以2000多戶反對,近9000戶同意的結果,開放了河道河岸線空間。但是反對的業主依然沒有停止質疑,甚至上升到人身攻擊,“只要業主大會作出決議了,業委會作為執行機構,就要全力落實。如果連這點(罵)都受不了,就不要當主任?!表n德友并沒有受到影響。


韓德友說,這次步道共享,不僅產權不變,政府還給小區1.34億元的對價資金。兩灣城已經20多歲高齡,基礎設施建設再不改造,只能成為老破舊小區,意味著小區房價變低,業主資產貶值。


對價資金注入以后,業委會已經對小區東區的基礎設施整體進行改造。206部電梯更換,道路全部翻新,花崗巖車行道、人行道改成瀝青路面,所有照明路燈更新。小區進行智能化改造,包括門禁系統、車輛管理系統、路面監控全覆蓋以及高空拋物監控全覆蓋,還有消防設施工程改造?!笆聦嵶C明,對全體業主是有利的,沒有政府對價資金注入,小區的基礎設施改造是不可能的事情?!泵鎸o法解釋也解釋不清的問題,韓德友只求做到心中無愧。


周廣發說,更換物業公司后,小區整體環境得到了明顯改善。以前不被修剪的樹木、草坪也有專人負責定期修剪枝杈和形狀。以前小區垃圾桶旁的垃圾隨地亂丟,到處污水橫流,現在這種情況很少發生。垃圾桶統一更換后也變得整齊規范。


同樣改變的,還有民主議事的氛圍。前兩屆業委會,委員是誰業主們都不知道。業主代表名單都是“內定”的,簽字也是代簽。


現在的業委會工作公開化、透明化,有業委會接待日、業主代表會議,還有物業和業主之間的溝通會。大到河道開放,小到垃圾桶更換,都需要業主或業主代表投票表決?!皹I委會只是業主大會的執行機構,事情決策之前要問政于民,充分依靠廣大業主,他們(第三屆業委會)的法規意識還是很強的?!敝軓V發說。


與前物業公司維權的這些年,兩灣城業主的民主意識也被培養了起來?!皹I主不僅愿意參與,他們覺得參與進來是有效果的。還可以對業委會監督、對物業督促,對自己的切身利益也有保護作用?!?/p>


韓德友也希望能在業委會繼續任職,他決定參加第四屆業委會競選。他計劃著,第四屆業委會上任后,繼續對兩灣城西區進行三大改造工程,讓小區整體煥然一新。


新京報記者 喬遲

編輯 陳曉舒

校對 李立軍